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【法拍攻略】法拍避坑指南!法拍房有哪些风险?法拍房的弊端是什么?

发表时间:2021-01-21 浏览量:

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如今线上拍卖非常便利,越来越多人也非常接受这种方式买房。法拍房毕竟是由纠纷引起,还是需要大家在参拍前做好充分的调研。淘易拍根据经手过的上千个参拍案例来总结出相关经验,整理了法拍房捡漏与避“坑”指南,供大家参考。

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法拍房常见的那些“坑”

第一坑:房屋被租赁


一般我们遇到的有租赁情况的标的大致可分为四种:

①无效租赁,但被执行人及案外人极度不配合;

②长期抵债的租赁;

③真实租赁;

④原本无租约,却突然冒出租约。


第二坑:房屋无法交付


经常关注拍卖公告的朋友们会发现,法院在介绍标的时都会写上“按调查时现状拍卖”。但实际上,标的是个什么情况,只有真实下户走访才能发现。像是烂尾楼、没有水电煤开户、公告时没有人实际有人居住、公告空置实际有群组等等这些情况都要在拍之前核实清楚。


有小伙伴会问为什么会发生这种情况?可能绝大部分人都不知道,房子从开始张贴拍卖执行裁定,到正式上拍到大家能在网上看到,快的会有3-6个月, 慢的会有一年的时间,这中间可能发生的变化太大了。


第三坑:有人占用


如果标的被占用,且占用人极不配合,那么房屋交付就会有一定的风险,甚至会造成有产证却住不了的尴尬境地。


基本上分为三类:

①被执行人占用②债权人占用③案外人占用

在我们处理有人占用的房屋时,也要依据占用人身份的差异,来适当调整解决方式。

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第四坑:高额税费未事前评估


高额税费的构成因素主要来源于:房产类型、产权、所有权。

1. 产权归属于公司

这种房子看似起拍价格很低,实际上有很高额的税费,这样的房子拍下就得不偿失了。其中,继承、赠予也是会有高额的税费的。

2. 合同房

合同房在公告一般是会写上:“已预售登记,合同备案号xxxx”,这样的房子是需要二次过户的,也就意味着买受人需要多交一份契税。

3. 土地为划拨性质

该类型的房子还不能保证过户问题,能否顺利过户还需要专业的调研调查才能确定的。


第五坑:潜在欠费风险


前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,这样的风险防不胜防,一旦发现风险立即调整预算才是最有效的规避方式。

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第六坑:贷款风险


①银行不能按时贷款

②客户预审与拍中后征信发生重大变化

③贷款成数远不及预期

④贷款材料来不及准备

这些基本上都是关于法拍贷的风险,所以一定要仔细阅读


第七坑:流程中业务操作出错


法官业务出错、担保公司业务出错、房地产交易中心业务出错等等,像这些问题的解决免不了资金成本、出差成本、时间成本等,心里烦躁不说还无可奈何。


也会存在法官业务不熟悉,协执抬头出错、产权证号出错等问题。现实情况中我们也经常遇到这样的情况,这些文件包含的内容多,特别是数字之类的,非常容易出错。

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02

关于避坑捡漏的建议

怎么完美避坑呢?那就是在拍房前一定要做好尽调。


法拍房价格便宜、位置好,但形形色色的市场,哪些才是安全、放心的备选房源呢?搜索:淘易拍,多年的司法拍卖经验保驾护航,公司拥有400+专业的法拍团队全程助拍,从竞拍前→竞拍中→竞拍后,一站式的服务来保证完整性,公司还有服务客户的“八大服务承诺”,保障客户购买法拍房零风险。


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如果有意购买法拍房一定要提前做好调查工作,这也是为什么淘易拍一直强调做好法拍房尽调的原因,只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能确保法拍房交易不会出现重大问题。


根据近几年深圳淘易拍团队积累的法拍房过户经验,整理出法拍房尽调报告流程,为每一套法拍房制作尽调报告。


尽调报告包括标的基本信息调查、下户看样评估、标的涉案信息及涉案人员调查、过户税费测算、贷款风险、价格分析、竞拍方案七个模块。


深圳淘易拍全体员工将为广大客户提供最优质、最竭诚的服务。



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