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【案例分析】买法拍房自住,成交后却发现有10年租约,怎么办??

发表时间:2021-01-18 浏览量:

案例分析


今年是林先生从外地进深工作的第六年。身在金融行业的他,常听到朋友同事谈起房市投资,刚交够五年社保的他心动了,一直在为自己在深购置房产做准备。


一次偶然的机会中,林先生听朋友提到了法拍房价格可能低于市场价20%-40%,瞬间来了兴趣,并上网搜索了法拍房的准备事项和操作流程。


去年八月份,林先生就把老家那套全款买的房子卖了,再加上这几年为成家准备的小积蓄,有近三百万。随后林先生陆续参拍了两套房子,因为成交价格都超过了自己的预计价格都没有拍到。


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十月份的时候,林先生在阿里拍卖上看中一套位于深圳龙岗区的三室一厅,想着以后结婚,父母亲戚来探望也能住下。也没多做太多调研,简单看了看法院公告,计算了价格就报名参拍。


起拍价450万,最后林先生顺利以底价拍中了这套龙岗区的三房,加上税费各付,实际上还是比二手房便宜近30万。


然而,接下来的事情就有些出人意料了。


林先生办理完全部手续后,却被占用人告知房子有10年租约,且已一次性支付了前业主近百万的房租。



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林先生当时被这种情况当场就懵了,因为公告中并未显示有租约,只是说明了有占用,交付待法院通知。


咨询律师后,律师初步判断这种租赁关系并不正常。因为现实中,受物价、租赁市场的不确定性影响,在签订租赁合同时,一般采取分期分段的方式支付租金。租期10年且一次性支付百万租金的行为,不符合正常交易习惯。


但如何举证租赁的无效性?又得是一番功夫。



无效租赁





在现实的拍卖中,会存在被执行人为了避免法拍房被拍卖或者想在房屋拍卖后搞点事情,会私自与案外人签订租赁合同,扰乱拍卖或者想额外得到一些补偿。


现实生活中,大部分签订的租赁合同一般没有租赁备案。所以根据合同有没有备案,是很难判断合同有效性的。


但对于有租赁合同但没有真实缴纳租金,且付款方式、租用目的等与常理非常违背的这些情况,对于有些案件来说,就属于无效租赁,不能阻止法院拍卖房屋,但是对后期的房屋租赁清退会有些难度。



买受人遇到此种情况,需要在找到证据(无实质租赁关系,恶意租赁)之后,向有法院申请租赁合同无效即可。


如果承租人还是拒绝交房,则需要一番拉锯战处理,免不了报警、协商、诉讼一系列操作。



关于租赁,这种麻烦是完全可以避免的。如果有意购买法拍房一定要提前做好调查工作,这也是为什么我们一直强调做好法拍房尽调的原因,只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能确保法拍房交易不会出现重大问题。



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