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资深从业人员帮您普及法拍房的常见问题

发表时间:2021-01-12 浏览量:

事实上,如今的法拍房环境早已不像人们印象中的那样,“长租,高收费”,“恶意破坏房屋”等等。

如今法拍房采取网上公开报名,人人可参与,避免了暗箱操作;而如今国家大力打击黑恶势力,各方面的法律法规日趋完善,收房难度大大降低,拍前做专业调查,排除风险,竞拍心中有数。

普通疑问。

买新房有空位吗?

深圳限购,需要购房指标,竞拍者需要符合深圳现行的购房规定,避免被拍而不能过户,详细情况自己了解。

二手房能抵押吗?

拍卖会分为“一拍即合”、“二拍即合”、“出售”三个阶段,一拍即得,两拍即得,与一般抵押贷款一样,贷款金额和利率也是一样的。要注意的是“出售”阶段需要全额交纳保证金参加竞拍,所以不能进行任何抵押。还有一些房产由于个别原因也可能不能贷款,如多拼房,具体以房源为准。

这一点并不存在,其他外债也是原业主的个人债务。出价人只承担此次拍卖的费用。拍卖会公开进行,其他债权人同样知道房子已被拍卖,也不会过来骚扰,因为没有利益,债权方也不会这样做,有弊无利。

法拍会有高税费吗?

文章仅讨论住宅类房产,个人名下的房产与正常的二手房交易相比差别不大,但是税率是3%,需要注意的是,商业公寓或公司名下的房产,这种房产都有“土地增值税”,这一税种征收比例很高,税率可能高达几十万到几百万,稍不注意就会“入坑”,这也是外传法拍房要交高额税费的典型。

定金已经支付,如果没有竞拍成功,可以退还定金吗?

有可能,价格超出预算就可以选择不再竞价,完全由竞拍者自己决定,未拍者在拍卖结束后,保证金一般当天即可原路退回。而且竞拍也是由本人帐户参与,不存在资金委托的风险。

资深从业人员帮您普及法拍房的常见问题(图1)

投标期间,成交价是否会接近或超过市场价?

很可能,但成交价格会接近或超过市场价格肯定有其原因,有些可能是竞买者粗心大意,不要对房源有充分的了解,比如“公寓”当“住宅”,搞错户型;

但是更多的是源于房屋本身,供求关系。核心学位房或拆迁房历来都是大热,许多二手市场根本买不到,可遇而不可求,有现成的肯定不会放过,也不会担心会“房主倒价”。

也许许多朋友都会说,法拍风险那么大,那不如买一套二手房,这是“误区”,法拍房的确有风险,但目前,大部分风险是可控的,否则那么多竞买人不会一直加价。

若被转让,是否会因原所有者的纠纷而导致无法过户?

法庭向国土局发出裁定书,强制注销原业主的产权,无需原业主出面,确保顺利过户。

拍卖期间,成交价是否会接近或超过市场价?

办完过户手续后可带新房产证,到当地有关部门申请落户,可将原业主的户口迁到集体户,可顺利落户到房产地址。

清货。

一:真正的租客。

真正的房客和房子没有任何利益纠纷,不会和竞拍者死磕,处理得很好。

二:原房主占用房屋。

原来的房主占了房子也不用太担心,现在就可以申请住房补贴,最多五年现阶段市场租金,一次性给,不存在以前“独住不可强制执行”的说法。可向法院申请退庭,也可事先通过专业人员协助沟通退庭,可更快速、更少使用司法资源。

第三,租户占有房屋。

第一要确定是真租约还是假租约,真租约一般不会是长租约,真租约一般直接可以清空,最多两个月的押金就可以顺利退还给原租客;假租约一般不具有法律效力,所以“买卖不破租赁”不适用于这种情况,租约即使有人占了房子,也是非法占有他人的财产,可以强制执行。带租清场是一项技术性工作,具体情况另文说明。

深圳法拍房办理流程相对复杂,时间紧,细节多,需注意提前多了解,否则只要有一个细节没有做好,可能整个拍卖就成了“大坑”,然后再来一句法拍房都是“坑”。新手推荐在专业人士的帮助下操作,避免损失参拍保证金。拥有专业团队协助竞拍,所有疑问都能在竞拍前得到最充分的解答,能尽量把风险降到最低,做到竞拍无忧无虑。


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