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2020年房地产行话:打新、刚需、代持!

发表时间:2020-12-02 浏览量:
2020年房地产行话:打新、刚需、代持!(图1)



2020年, “刚需”、“打新”、“代持”等房地产行话,开始前所未有的渗透深圳人的生活。

从年中金融街一期开盘前购房者连夜聚集排队,认筹名单出现大量本地土著;到上个月华润城润玺一期开盘现场涌现前来收割总价2000万豪宅的“无房刚需”、万科臻山海家园数次修改销售方案;再到住建局出手严查代持炒房……因“打新”而掀起的种种波澜,让年末的深圳楼市再度冲上热搜。

而在这一轮“打新潮”中,代持——这个或许大多数买房人并不熟悉的名词频繁出现。过去半年里,深圳先是出台“715新政”,在社保年限、假离婚排查等方面再次提高购房门槛;随后住建局又通过鼓励新房销售采用“无房优先”、“社保优先”等规则进一步保护刚需,这本是“房住不炒”基调下的精准调控组合拳,但在新房二手房价倒挂形成的巨大利润面前,越来越多炒房客和中介机构选择铤而走险,以“代持”的方式涌现新房市场。

在“代持”的灰色产业链中,购房名额和资金被拆分成两个主体,需要匹配和结合的部分均可由中介机构牵头完成。这意味着,在以高额认筹金为基础,无房+社保为筛选条件的框架内,掌握资金的主体可以轻松获取多个具备竞争力的“刚需”购房名额,在“打新潮”中大大提高“中签率”,抢占新房限价红利。

原本为了保护刚需而设立的购房规则,反而让资金有限、名额唯一的刚需失去了竞争力。尤其是近两个月,深圳大部分住宅项目都成为了打新标的,热门项目“中签率”再创新低,刚需购房者成为“打新”陪跑员。

经历今年这场连绵不休的打新浪潮后,人们很难判断限价新房和刚需购房者之间的距离究竟会更近,还是更远。

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打新热潮与真刚需陪跑


“打新”这个词,对于关注深圳楼市的人来说并不陌生。而2020年深圳市场的反常之处在于,从炙手可热的西部到平静已久的东部,从均价4字头的刚需楼盘到单价超过13万元/平方米的改善型豪宅,当下深圳大部分住宅项目都成为打新标的。

据锋面News不完全统计,近半年来,公开认筹数量且开盘当天售罄的新盘就接近20个,其中不包括线上选房和仅按比例公布部分认筹数量的热门新盘。

2020年深圳部分热门新盘销售中签率
2020年房地产行话:打新、刚需、代持!(图2)
数据来源于各项目公开信息

“买不起,还有奋斗的余地;买不到,就只剩一地鸡毛。”刚需购房者唐华(化名)透露,从6月金融街一期摇号,到9月下旬金融街再次开盘,自己已经在光明区接连入市的4个新盘中全程陪跑。“预算有限,我们能选择的楼盘、户型都非常少。而且认筹名额只有一个,哪怕有资格进选房区,如果选房顺序没有在靠前的位置,基本上也买不到房子。”

从市场供需变化来看,2020年的市场有效需求本应是减少趋势。7月15日,深圳住建局发布楼市调控新政,取消深户购房者落户即可购房的资格,改为连续缴纳3年社保才拥有购房资格;同时,追溯离婚人士的原婚姻家庭住房情况,封堵假离婚漏洞。这套组合拳让不少深圳人失去了“房票”,市场迎来了短暂的平静期,但很快又起波澜。

市场重燃热情的底气,来源于深圳稳步向上的发展趋势。自2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布以来,深圳接连迎接重大政策利好,同时肩负先行示范区和综合改革试点等多重国家战略任务,城市发展潜力清晰明确,市场关注度高居不下。市场的热烈目光,聚焦在楼市上,直观可见的就是二手房房价持续攀升。

与此同时,深圳长期执行新房限价,在备案价制定上有一定连续性,进一步拉开新房与二手房之间的价差,形成可观的“打新”空间。以华润城润玺一期为例,新房均价与周边二手房拉开近5万元/平方米的价差,单套即可形成500万元的账面利润。如果按当前深圳社会平均工资计算,约等于一位普通职工40年的工作收入。

二手房房价上涨将价格敏感的刚需购房者推向性价比更高的新房市场,而限价新房的巨大利润空间又持续吸引着大量投资买家身披马甲浑水摸鱼,双重需求之下,新房市场持续拥堵,住宅项目认筹数量高居不下。

另一方面,在疫情影响下,深圳提出,今年内,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并超出地面的商品房项目即可申请预售,而此前高层商品房的要求为完成地面以上三分之二层数。预售标准大幅降低,商品房项目入市也将明显加快。而且,叠加今年“三道红线”压顶,房企年末冲击销售业绩目标的压力也在刺激推盘节奏。以万科为例,12月以来已经接连入市4个项目。

一面是蜂拥而至的购房者,一面是疯狂推货的开发商,在深圳这样的焦点城市,市场需求与供给的激烈碰撞,共同将“打新”之风推向新高潮。

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“代持”概念的扩散与下沉


肉眼可见的利润面前,代持、众筹以及高杠杆借贷炒房,投资者悄然进场的方式层出不穷。这场轰轰烈烈的“打新潮”,除了挤兑真正的刚需,也让“代持”这样的炒房概念下沉到了许多原本不关注楼市的“小白”身上。

来深工作近5年的邓女士,最近收到了一条让人心情复杂的“求婚”。对方表示想要出资10万与邓女士办理结婚手续,用邓女士的名额全款购置一套房产,完成房产相关的全部手续后即可解除婚姻关系。如果期间政策有变化需要延长婚姻关系,可以另外补偿。

“715”新政出台后,关心邓女士的购房名额的人渐渐多了起来。邓女士没有在深圳购房的计划,暂时也没有结婚计划,但对婚姻神圣感的向往,让她觉得这种购房方式有些荒唐。见邓女士有所犹豫,对方表示,“价格还可以谈。”

与此同时,邓女士的好友——同样在深工作5年的陈女士也正在面临诱惑。陈女士一直想在深圳购房,但是首付不够,空有名额。最近,她的同事小刘提出了一个新思路——代持。

按照小刘的设想,他和另一位朋友负责资金部分,陈女士负责购房名额,也可以选择增加资金投入,三方按约定的比例进行首付、月供和税费等方面出资,未来利润也按约定的比例进行分配。“如果按这几年深圳房价涨幅来算,三个人分的利润也很可观。”

事实上,这种购房方式并不新鲜。一位曾参与代持的购房者透露,早在2018年年底,自己在罗湖区购入一套学位房正是采用类似的方式——协议与一位信任的朋友以6:4的比例出资和分配利润,计划购房5年后售出。虽然这位购房者本身同时具备购房名额和一定首付资金,但为了尽快上车和更广泛的选择空间,他还是选择了与朋友合资购房。

而今年,在购房门槛进一步提高,限价红利持续放大的背景下,这种购房方式走向更多普通人。资金和名额的自由组合,为深圳新房市场带来更激烈的竞争。

一方面,定位刚需的楼盘,因为新房二手房价倒挂和房价上涨预期,吸引大量非刚需购房者介入到认筹中,获取限价红利;另一方面,豪宅项目受制于“无房优先”规则,改善型购房者选择寻找代持人,身披“刚需”马甲入场,导致现场涌现所谓的“2000万刚需”(指在润玺一期开盘中,出现大量抢购总价2000万元豪宅的“无房刚需”)。

这股来势汹汹的打新浪潮,显然与政策初衷相违背。上有政策、下有对策的追逐游戏中,深圳也在紧追漏洞打补丁。11月30日,深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡表示,针对媒体反映的代持炒房等情况,政府主管部门正在调查处理中,一旦发现存在违规行为,将依法依规严肃处理,坚决打击市场投机炒作行为。

继华润城润玺一期发布 “房住不炒”的倡议,万科瑧山海家园接连提示“代持购房”相关风险之后,深圳市金融系统、住建系统等联合出招严查“代持打新”的消息开始在市场传播。

3

打新困局,如何破?


新房限价,是引发 “打新潮”的主要原因,但并不是原罪。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,新房二手房价倒挂本身说明一手房限价到位,泡沫比较少,问题就在于投资投机需求仍在,看涨情绪高涨,有购房者钻政策漏洞。建议从购房资格着手,对热门楼盘做审查,甚至限制后续转让期限等。

“建议类似项目做一个审查,即对比工资收入水平、过去房产持有情况等。如果是2000万的房子,一个没有买过房、没有大额工资收入的人去买,一般是难以理解的。后续可以建立类似的审核机制,对类似购房资金来源无法说明的,可以拒绝给予认购。”

广东华商律师事务所周争锋律师的观点与此接近。“从金融违规入手才是解决代持有效的途径,也是唯一合法的途径。可以从银行审批贷款这方面入手,严查首付贷,企业贷,银行流水是不是合格等。”

另一方面,周争锋律师认为可以通过强调风险提示,降低投资者对代持协议的热情。“网络上有很多人教了一些招,想要保障实际产权人的权益,实际上都不能从根本上杜绝风险。

“根据物权法第9条的规定,房产登记在谁名下,谁就是产权人,法律上叫物权公信公示原则。如果代持人对外举债或者私自将房产出售,那么借名人和实际产权人之间,关于代持房产的约定只在他们之间生效,不能对抗其他善意第三人。其他人可以申请法院查封代持人名下的房产,偿还债务或继续履行合同。实际产权人只能依据双方的代持协议追究代持人的侵权或违约责任。代持协议本质上是一个事后维权证据。”

此外,周争锋律师表示,部分人想通过律师见证来保障代持协议的有效性,实际上站不住脚。“不管是公证处作的公证,还是律师的见证,只是确认一下双方在代持协议上签字的这个真实性。因为代持涉嫌违背国家的房产调控政策,一旦代持协议被法院认定为无效,那么做出见证的律师或者公证处要承担相应的法律责任。”

除了上述观点建议,还有多位业内人士表示,打新利润虽然丰厚,但如果后续有调控政策继续加码,或从司法解释方面进一步明确责任,让投资者意识到自己面临的风险巨大,代持现象也会明显减少。

近一个月以来,在多个热盘的共同推动下,深圳楼市的关注度已经达到了新的高峰。虽然大部分市场目光仍聚焦在丰厚的利润空间上,被“买到即赚500万元”的回报率震惊,但炒房翻车的负面案例已经出现。

上半年曾闹得沸沸扬扬的外地炒房客资金断链事件,近期以炒房客“蟹姐姐”将728万购入的房产以660万元总价拍卖悄然拉下帷幕。业内人士估算,大半年的时间,“蟹姐姐”总亏损将超过200万元。

当投资客以“刚需”之名获取限价红利时,有人正在为自己的冲动买单。谁也无法准确预测市场未来的走势,但可以肯定的是,当浪潮退去,成为泡沫的,至少不会是真正的刚需。
2020年房地产行话:打新、刚需、代持!(图3)
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